İpotek Türleri ve Etkileri

Doktrinde ipotek kavramı; kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/12-356 E., 2019/711 K., 18.06.2019 T. sayılı kararı) Türk Medeni Kanununun 881. maddesine göre; “Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” Madde metninden açıkça anlaşıldığı üzere, tutarı belirli olan ya da olmayan, doğmuş ya da doğacak herhangi bir alacak için ipotek tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca 881/2. maddede belirtildiği üzere ipotek tesis edilecek taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmemekte olup 3. bir şahıs adına kayıtlı taşınmaz üzerine de ipotek tesisi mümkündür.

İpotek ile alacak arasındaki ilişkinin yoğunluğuna göre iki tür ipotek bulunmaktadır. İlki kesin borç (karz ya da anapara) ipoteği ve diğeri üst sınır (limit) ipoteğidir. “Doğmuş bir alacağı teminat altına almak için kurulan ipotek kesin borç ipoteğidir. İlerde doğacak ve doğması muhtemel alacaklar için kurulan ipotek ise üst limit ipoteğidir.” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/5836 E., 2014/5652 K., 16.09.2014 T. sayılı kararı)

Limit İpoteği

Henüz doğmamış ya da doğmuş olmasına rağmen miktarı belirli olmayan tüm alacak kalemleri için talep edilebilecek en yüksek bedelin tespit edilerek tapu kütüğüne şerh edildiği ipotek türüdür. Tapu kütüğüne tescil edilen bu bedel anapara, faiz, takip masrafları gibi tüm alacak kalemleri için bir üst sınırdır. Cari hesap ilişkileri, genel kredi sözleşmesi, çek taahhütnamesi, üye iş yeri sözleşmesinden kaynaklanan ileride doğacak ve doğması muhtemel alacaklar için limit ipoteği tesis edilir. “Üst sınır ipoteği, ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği için bu belirsizliğin ileride getireceği sorunları önlemek amacıyla taşınmazın bu belirsiz borca azami ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda bir limitle belirlenir. İşte bu nedenledir ki ileride vücut bulacak ana borç ile buna eklenecek faiz, icra takip giderleri ile yanlarca kararlaştırılan diğer ferileri, yani Türk Medeni Kanunu’nun 875. Maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan toplam borç miktarı, bu tür ipotekte tarafların ipotek tesis edilirken rızaları ile tespit edilen bu limiti aşması mümkün değildir. Bu özellik üst sınır ipoteğini kesin borç ipoteğinden ayıran en önemli bir unsur olmaktadır. Zira, kesin borç ipoteğinde ipotek akit tablosunda belirtilen ana alacaktan başka Türk Medeni Kanunu’nun 875. maddesi uyarınca takip giderleri ile faiz ve diğer fer’ileri de teminat kapsamına girmektedir.” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/5836 E., 2014/5652 K., 16.09.2014 T. sayılı kararı)

Taşınmaz rehninin temel ilkelerinden biri olan belirlilik ilkesi, Türk Medeni Kanununun 851/1. maddesinde “Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.” şeklinde vücut bulmuştur. Bu husustaki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında da; “Üst sınır ipoteğinin izahında taşınmaz rehin hukukunda hakim olan ilkelerden belirlilik ilkesine değinmek gerekir. Rehin hakkı kural olarak fer’i bir haktır. Bu nedenledir ki rehin hakkının muteber olarak kurulabilmesi için teminatını oluşturduğu alacak hakkının belirli, muayyen bir alacak olması gerekir. Bununla beraber rehinle temin edilen alacağın belirtilmesi için sebebinin rehin sözleşmesinde gösterilmesinin gerekli bulunup bulunmadığı, bu alacağın mevcut ya da müstakbel bir alacak olup olmamasına göre değişir. Mevcut alacaklar için yapılan rehin sözleşmesinde alacağın tutarının gösterilmesi bu alacağın belli edilmesi için yeterlidir. Buna karşılık müstakbel alacakların temini için yapılan rehin sözleşmelerinde alacağın hangi sebepten doğacağı da açık olarak gösterilmelidir. Miktarı gelecekte belli olacak alacaklar yönünden kurulan rehin hakkında, yine belirlilik ilkesi gereği olarak, rehnedilen taşınmazın teminat teşkil edeceği alacağın azami tutarı tapu kütüğünde gösterilmek suretiyle tescil edilmelidir.” denilmektedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/13-606 E., 2017/352 K. sayılı kararı)

İpoteğin bu türünde doğmamış ya da belirli olmayan alacak söz konusu olduğundan, yapılacak icra takibi ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız takiptir ki borçluya belirli olmayan borca ilişkin itiraz hakkı tanınması gerekir. İcra İflas Kanunu’nun 149/b maddesi uyarınca da “149 uncu maddede yazılı haller dışındaki muaccel alacaklar için icra memuru, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa aşağıdaki kayıtlara uygun olmak üzere 60 ıncı maddeye göre birer ödeme emri gönderir.”

Anapara İpoteği

Alacağın doğmuş ve miktarının belirli olması halinde tesis edilen ipotek türüdür. Anapara ipoteğinde yan alacaklar tapuda belirtilen anapara miktarını aşmış olsa da aşan kısım ile birlikte teminat faydalanılmaktadır. Bu teminatın kapsamı Türk Medeni Kanunu’nun 875. maddesinde “anapara, takip giderleri ve gecikme faizi, iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz” olarak sınırlı sayıda sayılmıştır. Komisyon, cezai şart, gider vergisi gibi kalemler eklenerek teminat kapsamı genişletilemez. Ayrıca 876. madde uyarınca rehinli taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masraflar ile ödenmiş sigorta primleri de teminat kapsamına girmektedir.

İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip yapabilir. İcra İflas Kanunu’nun 149. maddesi uyarınca “İcra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir. Bu icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.” Bu hususa Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2011/8033 E., 2011/24731 K., 28.11.2011 T. sayılı kararda da değinilmiştir.

Sonuç

İpotek, alacağın teminat alınmasını sağlayan ayni bir haktır. Kesin borç ipoteği ve üst sınır ipoteği ayrımı, ipotekle alacak arasındaki ilişkinin yoğunluğu esas alınmak suretiyle yapılmıştır. Bu iki ipotek arasında teminat altına aldıkları alacak kapsamı ve sonucunda yapılacak icra takibi gibi birtakım önemli farklar bulunmaktadır.

Av. Arb. Sinem Çiftci

Kaynakça

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/12-356 E., 2019/711 K., 18.06.2019 T. sayılı kararı
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/13-606 E., 2017/352 K. sayılı kararı
• Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/5836 E., 2014/5652 K., 16.09.2014 T. sayılı kararı
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2011/8033 E., 2011/24731 K., 28.11.2011 T. sayılı kararı
• Türk Medeni Kanunu
• İcra İflas Kanunu