Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Alanındaki Yenilikler

Özet:

Kısa süreli konut kiralamalarında yaşanan artışlar, yeterli yasal düzenleme bulunmaması nedeniyle bu alandaki ihtilafların ve kayıt dışılığın da aynı hızda artmasına sebep olmuştur. Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 25 Ekim 2023 tarihinde kabul edilerek 2 Kasım 2023 tarihli 32357 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile konutların kısa süreli kiralanmasına ve bu kapsamda uygulanacak yaptırımlara ilişkin çeşitli düzenlemeler getirilmiştir. Bu makalede; Kanun’un turizm amaçlı kiralamalara dair hükümleri, tarafların hakları ve yükümlülükleri ile uygulamadaki olası yansımaları incelenmiş ve açıklanmaya çalışılmıştır.

Anahtar Kelimeler:

Turizm amaçlı kiralama, kısa dönemli kiralama, konut kiralama, kanun, yaptırımlar

1. Giriş

Kira sözleşmesinin kökeni, Roma Hukuku’nda hizmet, istisna ve kira akitlerini tek çatı altında birleştiren locatio conductio kavramına dayanır. Locatio conductio rızai ve tam iki taraflı bir akittir. Her iki akidin yükümlülükleri vardır. Bu yükümlülükleri dürüstlük kuralına, iyi niyete göre dikkate alınır.[1] Konut kirası ise bu kavramın altında ortaya çıkan ve taşınır-taşınmaz mal kiralarının yanı sıra ürün kiralarını da düzenleyen locatio conductio rei akdi ile düzenlenmiştir.

Kira akdinin temel esasları her ne kadar büyük ölçüde muhafaza edilmiş olsa da, günümüzde hemen her alanda sürekli olarak yaşanan değişimler yasal düzenlemelerin çeşitlendirilmesini ve günün koşullarına göre uyarlanmasını zaruri kılmaktadır. Nasıl ki Roma Hukuku’nda locatio conductio şemsiyesi altında toplanan farklı akitler modern hukukta birbirinden ayrılarak kendi içlerinde farklı hüküm ve koşullara sahip olacak şekilde yeniden düzenlenmiş ise, bu defa konutların kiralanması özelinde süre bakımından bir ayrıma gidilmiş yeni bir kurallar mekanizması ortaya konmuştur.

Konutların kısa süreli kiralanması, sahip oluğu avantajlar nedeniyle Türkiye’ de ve dünyada özellikle turizm bölgeleri başta olmak üzere sıklıkla tercih edilen bir kiralama yöntemi haline gelmiştir. Otel, tatil köyü gibi turizm tesislerine kıyasla daha uygun fiyatlı konaklama alternatiflerin bulunabilmesi bu alana duyulan ilginin artmasına sebep olmuştur. 2020 yılında yaşanan pandemi süreci ve sonrasında ise sağlık ve hijyen endişeleriyle bu yöntem ile kiraya verilen konut sayısı katlanarak artmış, buna bağlı ihtilafların da çoğalması ve çeşitlenmesi ile mevzuatın yetersiz kaldığı görülmüş ve bir yasal düzenleme ihtiyacı doğmuştur.

Kanunun turizm amaçlı kiralamalara ilişkin hükümleri ile bu alanda getireceği yenilikler ve yaptırımlar bu makalenin inceleme konusunu oluşturmaktadır.

2. Kısa Süreli Konut Kiralamanın Türk Hukuku’ndaki Yeri

2.1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Bakımından

Türk Borçlar Kanunu öncesinde konut ve çatılı işyeri kiraları ağırlıklı olarak Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun gereğince çözümlenmekte idi. Daha sonra yasa koyucu, anılan hükümlere Türk Borçlar Kanunu ile bir uyum sağlama çabasıyla genel kanun formatı içerisine almıştır.[2]

Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira Sözleşmesi” başlıklı dördüncü bölümü altında yer alan “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” A. Uygulama alanı kenar başlıklı 339. maddesinde: “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.

Madde gerekçesinde ise niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler gösterilmiş, bir taşınmazın bu niteliği konusunda ortaya çıkan uyuşmazlığın somut olaydaki durum ve koşullara göre hakim tarafından çözümlenmesi gerekeceği ifade edilmiştir.

Yargıtay’ a; kiralananın niteliğinin saptanması için mahallinde keşif yapılarak, olayda Borçlar Kanununun genel hükümlerinin mi (adi kiraya ilişkin) yoksa çatılı işyeri kiraları yasa hükümlerinin mi uygulanacağının tespit edilmesi ve uygulanacak yasa hükmü belirlendikten sonra tüm deliller değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır.[3]

Kanun koyucu konut ve çatılı işyeri kiralarına dair hükümlerin uygulama alanını belirlerken niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreli kiralanmalarını kapsam dışında tutmuştur. Bu şekilde turizm amaçlı yapılan kısa süreli kira sözleşmelerine genel kiralama hükümlerinin uygulanması sağlanmış ve süresi sona eren kısa süreli sözleşmelerin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi mümkün hale getirilmiştir. Zira bu sözleşmelere de konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanması halinde kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün olmayacak ve bu durumda sözleşmenin kuruluş amacı dışında, kiraya verenin mağduriyetine sebep olacak bir netice ortaya çıkacaktır.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir konut veya çatılı işyerine; konut ve çatılı işyeri kiralarına ait hükümlerin uygulanmaması için, başka bir ifadeyle; bir konut veya çatılı işyerinin niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz sayılabilmesi için şu şartların varlığı gerekir:

1) bir taşınmazın varlığı

2) bu taşınmazın niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olması

3) bu taşınmazın altı ay veya daha kısa süreli kiralanması.[4]

Bu şartları taşımayan konut veya çatılı işyerine dair kira sözleşmelerine genel hükümler değil, konut ve çatılı işyeri kiralarına dair hükümler uygulanır. Yasada kullanılan “…niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların...” ifadesinin yalnızca turizm amaçlı konut kiralamalarını değil, bu şartları taşıyan diğer konut ve çatılı işyeri kiralamalarını da kapsadığı açıktır. Bu anlamda Türk Borçlar Kanunu’nda doğrudan turizm amaçlı konut kiralamasına dair bir hüküm bulunmamakta, ancak sayılan şartları taşıyan diğer kiralamalar ile birlikte turizm amaçlı konut kiralamalarını da genel hükümlerin uygulama alanı içerisine dahil eden bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır.

2.2. Kimlik Bildirme Kanunu’nun Uygulanması İle İlgili Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik Bakımından

Yönetmelik kapsamında günübirlik kiralanan ev tanımlaması yapılmıştır, buna göre: Konut olarak kullanılmak ya da konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmek yerine fiilen işyeri gibi işletilmek suretiyle, otel, motel, pansiyon, kamping, apart otel ve benzeri gibi temel veya yardımcı konaklama işletmesi ya da sosyal tesis statüsünde bulunmamakla beraber, saatlik, günlük, haftalık ve benzeri kısa süreli konaklama hizmeti sunulan, Ulusal Adres Veri Tabanında hizmetten faydalananlara ait kayıtlarda adresi yer almayan veya hizmetten faydalananlara ait herhangi bir abonelik kaydı bulunmayan yerlerdir.[5]

Kimlik Bildirme Kanunu özelinde getirilen bu düzenleme ile süre bakımından “saatlik, günlük, haftalık ve benzeri kısa süreli” ifadesi ile kesin bir süre sınırı öngörülmemekle birlikte, esasen “fiilen işyeri gibi işletilme” kavramı etrafında bir tanımlama yapılmış ve konaklama hizmeti sunan yerler yönetmelik kapsamında günübirlik kiralanan ev olarak sınıflandırılmıştır.

2.3. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Haftalık veya Aylık Olarak Kiraya Verilen Gayrimenkulün Vergilendirilmesi Konulu Özelgesi Bakımından

8 Eylül 2020 tarihli özelgede; gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektireceği ifade edilmiş. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerektiğine değinilmiştir. Ticari kazanç kapsamında günübirlik konut kiralama faaliyetinde bulunduğu tespit edilen mükelleflerin, bu faaliyetlerinin müşteriye sunulan hizmetler ve mahiyet itibariyle otel, motel, pansiyon işletmeciliğinden bir farkının olmadığı, dolayısıyla eğlence ve istirahat yerleri işletmeciliği kapsamında olduğu kabul edilmiştir.[6]

2.4. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Bakımından

Halk arasında Airbnb kanunu olarak bilinen Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un amacı olarak; konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasların belirlenmesi gösterilmiş ve “turizm amaçlı kiralama” faaliyeti tanımlanmıştır. Bu tanıma göre turizm amaçlı kiralama; “konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması” işlemidir. Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamaların bu Kanun kapsamı dışında olduğu ise ayrıca ifade edilmiştir. Bir başka ifade ile yüz gün veya daha kısa süreli tüm konut kiralamaları, hangi amaçla yapılmış olursa olsun Kanun kapsamında “turizm amaçlı kiralama” olarak değerlendirilmekte ve düzenlenmektedir. Kiralanacak taşınmazın konut olması ve kira sözleşmesinin yüz gün veya daha kısa süreli yapılmış olması yapılan kiralamanın Kanun kapsamına girmesi için yeterlidir. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi ile karşılaştırır isek;

Türk Borçlar Kanununda “Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz” ifadesi kullanılıyor iken Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanunda “turizm amaçlı konut” ifadesine yer verilerek işyerleri kapsam dışına alınmış, ancak yüz gün veya daha kısa süreli tüm konut kiralamalarının turizm amaçlı kiralama sayılacağı ifadesi ile turizm tanımının kapsamı genişletilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nda altı aydan kısa olarak belirlenen süre sınırı ise burada yüz gün veya daha süreli kısa olarak düzenlenmiştir.

Bu durumda bir taşınmazın kiralanmasına dair sözleşmeye:

-Taşınmazın niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olması ve altı ay veya daha kısa süreli kiralanması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun adi kiralamaya ilişkin hükümleri uygulanacak,

-Taşınmazın konut olması ve yüz günden kısa süreli olarak kiralanması halinde 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun hükümleri uygulanacak,

-Taşınmazın konut veya işyeri olması ve yüz gün ile altı ay arasında bir süre için kiralanması halinde Türk Borçlar Kanunu 339. Madde gerekçesinde ifade edildiği üzere hakim tarafından taşınmazın niteliği somut olayın durum ve koşullarına göre değerlendirilecek ve hangi hükümlerin uygulanacağına karar verilecektir.

-Taşınmazın konut olmaması ve yüz günden kısa süreli olarak kiralanması halinde de aynı şekilde Türk Borçlar Kanunu 339. Madde gerekçesinde ifade edildiği üzere hakim tarafından taşınmazın niteliği somut olayın durum ve koşullarına göre değerlendirilecek ve hangi hükümlerin uygulanacağına karar verilecektir.

Kanunda ayrıca izin belgesi sahibi ile kullanıcı arasında yapılan sözleşmenin, sözleşmede belirtilen sürenin bitiminde sona ereceği açıkça ifade edilmiştir. Bu itibarla yapılan sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesini düzenleyen 347. maddesinden farklı olarak kendiliğinden yenilenmeyeceğini, süre sonunda herhangi bir işleme gerek kalmaksızın sona ereceğini tereddüde mahal vermeyecek şekilde açıkça ifade etmiştir.

3. Kanun ile Getirilen Düzenlemeler

3.1. İzin Belgesi Alma Zorunluluğu

Kanun ile getirilen en önemli yeniliklerden birisi yüz gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı konut kiralamalarında sözleşme yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı veya kiralamaya konu konutun bulunduğu yerin valiliği tarafından düzenlenecek olan izin belgesini alma zorunluluğudur. İzin belgesinin, konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi olan kiraya verenler adına düzenleneceği belirtilmiştir.

Kanun öncesinde günübirlik kiralanarak yurt ve pansiyon olarak faaliyet gösterilen yerlerin İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik uyarınca ruhsat alması gerektiği İçişleri Bakanlığı’nın Günübirlik Kiralanan Yerler Konulu ve 26 Kasım 2013 tarihli genelgesi ile düzenlenmekte idi. Yeni düzenleme ile Kanun kapsamına giren tüm kiralamaların izin belgesine tabi tutulması zorunlu kılınmış, bu yöntem ile bu alandaki kayıt dışılığın giderilmesi ve aranan koşulları taşımayan konutların turizm amacıyla kiralanmasının önlenmesi amaçlanmıştır. İzin belgesi başvurusunun ön şartı olarak ise turizm amaçlı kiralanacak bağımsız bölümün bulunduğu binanın kat malikleri tarafından turizm amaçlı kiralamaya onay verilmesi aranmıştır.

3.1.1. Kat Malikleri Onayı

Uygulamada kiraya verenleri en çok zorlayacağı tahmin edilen bu şart uyarınca; kiraya veren tarafından Turizm Bakanlığı’na yapılacak izin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmek istenen bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu kılınmıştır. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde ise sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin alacağı kararın yeterli olduğu kabul edilmiştir.

Bu sayede kat maliklerinin kendi binalarında turizm amaçlı kiralama faaliyeti yapılıp yapılmaması hakkında söz sahibi olmaları mümkün hale getirilmiş, bilgi ve rızaları dışında kısa süreli kiralamaların yapılmasına bağlı oluşabilecek rahatsızlıkların ve ihtilafların önüne geçilmek istenmiştir. Onay kararının belirli bir nisapla alınması yeterli görülmemiş, kat maliklerinin oybirliğinin aranacağı ifade edilmiştir. Kat maliklerinin binalarında yapılacak turizm amaçlı kiralama faaliyetleri sebebiyle yaşanabilecek yüksek insan sirkülasyonu ve buna bağlı oluşabilecek güvenlik zafiyetleri gibi durumları değerlendirerek karar verebilecek ve tek bir kat malikinin dahi rıza göstermemesi halinde turizm amaçlı kiralama yapılması mümkün olmayacaktır. Bu açıdan bakıldığında yapılan yasal düzenleme ile kat maliklerinin azami düzeyde korunmak istendiğini, kiraya verenler açısından ise şartların son derece zorlaştırıldığını söylemek mümkündür.

Binada üçten fazla bağımsız bölüm bulunması halinde söz konusu binanın en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecektir. Bir binada aynı kiraya veren adına beşten fazla bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralanması için yapılacak başvuruda ise; işyeri açma ve çalışma ruhsatının ve başvuruya konu binanın birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin alacağı karar yeterli görülmemiş, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu kılınmıştır.

Örneğin; sekiz bağımsız bölümden oluşan bir binada aynı kişi adına en fazla iki bağımsız bölüm için izin belgesi düzenlenebilecektir. Bu oran hesabına göre bir binada aynı kişi adına beşten daha fazla bağımsız bölüm için yapılacak başvuruda işyeri açma ve çalışma ruhsatı aranacaktır. Ayrıca bina konut sitesinde ise bu defa yalnızca ilgili binadaki değil, tüm sitedeki kat maliklerinin onayının aranacağı düzenlenmiştir.

Bu şekilde tapu sicilinde konut olarak tescil edilmiş olan taşınmazların aynı kişiler tarafından toplu olarak turizm amaçlı kiraya verilmesi ve yasal niteliğinin dışına çıkacak şekilde, adeta bir otel gibi faaliyet göstermesi engellenmiştir. Yüksek sayıda bağımsız bölümlen oluşan binalarda ise aynı kişi adına yapılacak başvuru sayısının beşi geçmesi halinde işyeri ruhsatı ibrazının istenmesi, kiraya verenlerin bu şekilde yapacakları kiralamaların ticari faaliyet kapsamında kayıt altına alınarak daha sıkı biçimde denetleneceğini ve vergilendirileceğini göstermektedir.

Bunun istisnası olarak Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca düzenlenen yönetim planında turizm amaçlı kiralama faaliyetine izin verilen; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden ve rezidans olarak da bilinen yüksek nitelikli konutlarda, kat maliklerinin oybirliği ile aldığı karar şartı ve üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenmesine dair şart aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilecektir.

Nitelikli konutlardan olup da yönetim planında turizm amaçlı kiralamalara izin verilmeyen yerlerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca beşte dört çoğunluğun onayı ile yönetim planında değişikliğe gidilebileceği ve sonrasında kat maliklerinin oybirliği ile alınmış onay kararının da aranmayacağı düşünüldüğünde, nitelikli olmayan konutlara kıyasla izin belgesine başvurulmasının daha kolay olacağı anlaşılmaktadır.

Son olarak yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi tarafından da yürütülebilecek ve bu durumda izin belgesi konut işletmesini yürüten şirket adına düzenlenecektir. Bu şekilde yürütülen kiralama faaliyetleri ise alt kiralama olarak değerlendirilmeyecektir.

3.1.2. İhlal Durumunda Uygulanacak Yaptırımlar

İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacağı ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verileceği düzenlenmiştir. On beş günlük süre sonunda izin belgesi olmaksızın faaliyetine devam edenlere ise beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanarak izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verileceği, buna rağmen faaliyetlerine devam edenler hakkında ise bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.

Yaptırımın kademelendirilmesi ve ihlalde bulunan kiraya verenlere süre tanınarak eksiklerin giderilmesinin beklenmesi, aksi durumda ceza tutarının bir milyon Türk lirasına kadar artırılması ile izin belgesi olmaksızın faaliyet gösterilmesinin tamamen önüne geçilmek istenmiştir. Yüksek kira getirili bir konutu kiraya veren kişinin yüz bin Türk Lirası idari para cezasını ödemeyi göze alabilmesi bazı durumlarda mümkün olabilecek iken, ihlalin giderilmemesi ile cezanın da kademeli olarak artması bu gibi durumları iktisadi olmaktan çıkaracak ve caydırıcı olacaktır.

Benzer şekilde kiralamaların yüz günden uzun süreli gibi gösterilerek izin belgesi alma zorunluluğunun etrafından dolaşılması da bir başka yaptırım ile önlenmek istenmiştir. Buna göre; her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası verilecektir. Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda ise ceza tutarı elli bin Türk lirası idari olarak düzenlenmiştir.

Kiraya verenin miras yoluyla intikal dışında bir işlem neticesinde değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içinde bildirilmesi gerekmektedir. Aksi halde uygulanacak ceza tutarı elli bin Türk lirasıdır.

Bir diğer koşul ise turizm amaçlı kiralama yapılan konutun tanıtımlarında taahhüt edilen niteliklere sahip olması gerekmesidir. Konutun niteliklerinin kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır. Buna ilave olarak; turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası, ve verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda iki yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.

Son olarak bu kanun kapsamında yapılan kiralamaların denetime tabi olacağı ve yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespiti durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacağı ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verileceği düzenlenmiştir.

3.1.3. İzin Belgesinin Sona Erme Halleri

3.1.3.1. İzin Belgesinin Geçersiz Hale Gelmesi

İzin belgesi, sahibinin gerçek kişi olduğu durumlarda kişinin ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçıları tarafından başvuruda bulunulmaması durumunda geçersiz hale gelecektir. Adına izin belgesi düzenlenen kişinin tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişiliğin sona ermesi ile birlikte izin belgesi de geçersiz hale gelir. Ancak her iki durumda da kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

Yapılan düzenleme ile kiraya verene bağlı olarak yaşanabilecek sorunlardan dolayı kullanıcının mağdur edilmemesi için, izin belgesi geçersiz hale gelse dahi kullanıcıya tanınan hakların sözleşme süresi boyunca muhafaza edileceği belirtilerek güvence altına alınmıştır.

3.1.3.2. İzin Belgesinin İptali

Kanunda izin belgesinin sona ermesi dışında iptal edileceği haller ayrıca belirtilmiştir. Buna göre izin belgesi, aşağıdaki durumlarda iptal edilecektir:

a) İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.

b) Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.

c) Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren bildirilmesi için verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi.

ç) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.

d) Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi ve süre verilmesine rağmen aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.

İzin belgesinin geçersiz hale geldiği durumlarda da olduğu gibi, izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

3.2. Plaket Asma Şartı

Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenen izin belgesi ile birlikte kiraya verene ayrıca bir de plaket verilecektir. Plaketin turizm amacıyla kiraya verilen konutun girişine asılması zorunludur. Bu şekilde turizm amaçlı kiralanan konutun Bakanlık’ tan izin almış olduğunun kullanıcılar ve aynı binada bulunan kat malikleri tarafından kolaylıkla görünebilir olması sağlanmıştır.

Yasada başvuru ücretleri gösterilmemiş olmakla birlikte plaket ve izin belgesi ücretlerinin Bakanlık tarafından düzenleneceği belirtilmiştir. Ücretlere dair henüz bir bilgi bulunmasa da, kanunun kayıt dışı kiralamaları ve bu işlemlerden doğan gelirleri kayıt altına almayı ve vergilendirmeyi amaçladığı düşünüldüğünde uygulanacak başvuru ücretlerinin kiraya verenler için ilave bir mali külfet getireceğini söylemek mümkündür.

3.2.1. İhlal Durumunda Uygulanacak Yaptırımlar

Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacağı, plaketin konut girişine asılması için on beş gün süre tanınacağı, on beş gün içerisinde asılmaması durumunda cezanın beş yüz bin Türk lirası olarak uygulanacağı ifade edilmiştir.

3.3. Alt Kiralama Yasağı

Yasa ile izin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması fıkra kapsamı dışında bırakılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu 322. Maddesi ile kiracının, kiraya verene zarar verecek herhangi bir değişikliğe sebep olmamak suretiyle kiralananı kısmen veya tamamen alt kiraya verebilmesi mümkün iken, yeni yasa ile turizm amaçlı kiralamalarda alt kiralama hakkı kısıtlanmıştır. Bu sayede konutların Kanun kapsamı dışında kalacak şekilde usulsüz olarak kiralanması önlenerek turizm amaçlı kiralamaların kayıt altında tutulabilmesi ve denetlenebilmesi amaçlanmıştır. Aynı zamanda tüzel kişilerin yüz gün veya daha kısa süreli olarak kiraladıkları konutları iş seyahati vb. durumlarda personellerine kullandırabilmeleri alt kiralama olarak değerlendirilmeyerek mümkün kılınmıştır.

3.3.1. İhlal Durumunda Uygulanacak Yaptırımlar

İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası, kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında ise her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.

3.4. Aracılık Faaliyetleri ve Tanıtımlar

Turizm amaçlı yapılan kiralamaların büyük çoğunluğunun internet üzerinden ve aracı kuruluşlar vasıtasıyla gerçekleştirildiği bilinmektedir. Bu kuruluşların Türkiye’ de kurulmuş birer merkezlerinin bulunmaması sebebiyle denetlenmeleri, düzenlenmeleri ve dolayısıyla vergilendirilmeleri mümkün olamamaktadır. Yasanın çıkarılmasındaki en büyük etkenlerden biri olarak bu husus gösterilebilir.

Yasa ile izin belgesini alma yükümlülüğü yalnızca kiraya verene yüklenmiş ve kiraya veren dışında turizm amaçlı kiralama faaliyetinin ise sadece Seyahat Acenteleri ve Seyahat Acenteleri Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş olan A grubu seyahat acenteleri aracılığıyla yapılabileceği belirtilmiştir. Seyahat Acenteleri ve Seyahat Acenteleri Birliği Kanunu uyarınca A grubu seyahat acentesi tüm seyahat acenteliği faaliyetlerini yürütmek üzere yetkilendirilmiş acenteleri ifade etmektedir. Bu kapsamda turizm amaçlı kiralama faaliyetlerini aracı kuruluş olarak yürütmek isteyen şirketlerin A grubu seyahat acentesi olarak tescil edilmeleri gerekeceğinden, bu alanda faaliyet gösterebilecek şirket sayısında düşüş olması kaçınılmazdır.

3.4.1. İhlal Durumunda Uygulanacak Yaptırımlar

İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında uygulanacak ceza her bir sözleşme için yüz bin Türk lirasıdır. Turizm amaçlı kiralama faaliyetlerinin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkan sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği kaldırmayan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir, karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

İçeriğin kaldırılması veya erişimin engellenmesi kararlarına karşı başvurular Sulh Ceza Hakimliklerine yapılabilecektir.

Ayrıca Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında ödenmesi gereken turizm payının ödendiğine dair belgenin Bakanlık tarafından tanınan süre içerisinde veya yapılan denetim sırasında ibraz edilmemesi hallerinde elli bin Türk lirası para cezası uygulanacaktır.

3.5. Kimlik Bildirim Zorunluluğu

Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerinin uygulanacağı düzenlemesi yer almaktadır. Bu bildirimin yapılmasına dair yükümlülük izin belgesi sahibi sorumlu kişi üzerindedir.

Buna göre otel, tatil köyü, pansiyon ve bunun gibi diğer tüm konaklama tesislerinde olduğu şekilde kiraya verenler tarafından kiracıların kimlik ve geliş-ayrılış kayıtlarını usulüne uygun şekilde tutması ve mahalli kolluk kuvvetlerine ibraz etmesi gerekecektir. Yapılan bu düzenleme ile daha önceden günübirlik kiralanan yerler için uygulanan bu yükümlülüğün kapsamı genişletilerek turizm amaçlı kiralanan konutların suç faaliyetlerinde veya suçlular tarafından kayıt dışı konaklama amacı ile kullanılmasının önüne geçilmek istenmiştir.

3.5.1. İhlal Durumunda Uygulanacak Yaptırımlar

Yeni yasa bu hususa dair doğrudan bir yaptırım düzenlemek yerine, Kimlik Bildirme Kanunu Hükümleri’ nin uygulanacağı belirtilmiş olduğundan, ihlal durumunda uygulanacak idari para cezaları da Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uyarınca tatbik edilecektir.

3.6. Daha Önce Yapılmış Turizm Amaçlı Kiralamalar

1 Ocak 2024 tarihi itibariyle turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. İzin belgesi düzenlenmesi işlemlerinin başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılacağı ifade edilmiş ve başvurusu kabul edilmeyenlerin faaliyette bulunamayacakları, ancak bu konutların kullanıcılarının haklarının sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği belirtilmiştir.

Yapılan düzenleme ile hali hazırda kanun kapsamına giren kiralama faaliyetlerinin aranan yasal şartları tanınan süre içerisinde tamamlaması öngörülmüş, ancak izin belgesi alınamaması durumunda konutu kullanmakta olanların mağdur edilmemesi amacıyla haklarının sözleşme süresi boyunca geçerli olacağı düzenlenmiştir.

Tanınan süre içerisinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulmaması durumunda kiraya verenlere kanun kapsamında izin belgesi bulunmaksızın kiralama yapanlara uygulanan yaptırımların uygulanacağı düzenlenmiştir.

3.7. Denetim ve Düzenleme Yetkisi

Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine dair denetim yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı’na ait olmakla, gerekli hallerde bu yetkinin konutun bulunduğu yerin valiliği vasıtasıyla da kullanabileceği düzenlenmiştir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı’na verilen bir diğer görev ise; kanunun icrası ve buna bağlı olarak ortaya çıkabilecek tereddüt ve aksaklıkları gidermek ve uygulama birliğini tesis etmek amacıyla düzenlemeler yapmak, usul ve esasları belirlemek olarak ifade edilmiştir.

3.8. Yürürlüğe Giriş Tarihi

Kanunun konutların turizm amacıyla kiralanmasına dair hükümleri 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girecek ve uygulanmaya başlanacaktır. Konutlarını yüz gün veya daha kısa süre ile kiralamış veya kiralayacak olanların 1 Ocak 2024 tarihi itibariyle yukarıda yer alan yaptırımlardan biri veya daha fazlası ile karşılaşmamak adına tüm sorumluluklarını eksiksiz olarak yerine getirmeleri gerekecektir.

4. Sonuç

Hızla büyüyen kısa süreli konut kiralama sektörünün turizm alanında faaliyet gösteren otel, pansiyon ve motel gibi bazı işletmeler ile haksız rekabet oluşturarak müşteri sayılarında azalmalara sebep olduğu yönündeki artan şikayetler ve bu kiralamaların birçok yasadışı faaliyete imkan sağlaması nedeniyle yüz gün veya daha kısa süreli tüm konut kiralamaları kanun kapsamına alınmış ve Kültür ve Turizm Bakanlığı yetki alanı içerisinde olacak şekilde düzenlenmiştir. Kanun ile aynı zamanda turizm amaçlı konut kiralamalarından elde edilen gelirlerin kayıt altına alınarak vergilendirilmesi ve ihlal sebebiyle tahsil edilecek cezalardan ilave gelir elde edilmesi mümkün hale getirilmiştir.

Kanun kapsamında öngörülen denetimlerin uygulamada nasıl yürütüleceği ise merak konusudur. Zira turizm amaçlı kiralamaların kısa süreli yapılması nedeniyle, denetimlerin de sık ve sürekli olarak ilgili birimler tarafından icra edilmesi gerekecektir. Denetimlerin kiraya verilen konutların bulunduğu yerlerde fiziki olarak yapılması gerekeceği de göz önüne alındığında denetimden sorumlu birimler üzerinde ciddi bir külfet doğuracağı şüphesizdir.

Özellikle yüzde yirmi beşlik artış sınırlaması sonrasında uzun dönemli kiralık konut sayılarında düşüşler yaşanmış, kısa süreli kiralamalar ise sahip olduğu avantajlar sebebiyle sıklıkla tercih edilmeye başlanmıştır. Bu etkiyi tersine çevirmek ve geleneksel kiralamaları tekrar cazip hale getirmek için hak sahiplerini kısa dönemli kiralama yapmak yerine uzun süreli kiralamaya yönlendirecek çeşitli teşvikler sağlanabilir. Örneğin; belirli bir süreden daha uzun süreli kiralanan konutlarda emlak vergisinin indirimli olarak tahakkuk ettirilmesi vb. mekanizmalardan faydalanılması bu etkiyi hızlandırabilir.

Bir diğer açıdan bakacak olur isek, konut sahiplerinin mülkiyet haklarının sınırlandırıldığı sonucuna varmak mümkün olacaktır. Zira mülkiyet hakkı, sahibine tasarruf yetkisi de dahil en geniş anlamda yetki sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir haktır. Yapılan düzenleme ile mülk sahiplerinin kendi tasarrufları ile yüz günden kısa süreli konut kiralamaları artık mümkün değildir. Keza kat maliklerinden oybirliği ile onay kararı alınmasının uygulamada neredeyse imkansız olacağını söyleyebiliriz. Bu sınırlamayı geçtiğimiz yıllarda konut kiralarına getirilen ve devam etmekte olan yüzde yirmi beşlik artış sınırı ile paralel görmek yanlış olmayacaktır. Ayrıca birden fazla bağımsız bölümün aynı kişi tarafından turizm amaçlı kiralanmasına getirilen sınırlama da yine bu çerçevede değerlendirilebilir. Bir diğer husus ise kanunda nitelikli konut olarak sınıflandırılan rezidansların diğer tüm konutlardan farklı değerlendirilmesinin eşitlik ilkesinin ihlali anlamına geleceğidir. Son olarak ihlal durumunda uygulanacak ceza tutarlarının çok yüksek olduğu aşikardır. Yaptırıma tabi tutulan işlemlerin sadece yüz günden kısa süreli kiralamalardan kaynaklanacağı düşünüldüğünde, elli bin Türk lirasından başlayarak bir milyon Türk lirasına kadar çıkabilen cezaların caydırıcılığı artırmayı amaçladığı, ancak bunu yaparken ölçülülükten uzaklaştığı görülmektedir.

 

 

Av. Hürhan Sarı, LL.M.

 

 

 

Kaynakça

1. Prof. Dr. Bülent TAHİROĞLU, Roma Borçlar Hukuku, s.219
2. Dr. Mustafa KILIÇOĞLU, Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, s.288
3. Elif AYDIN ÖZDEMİR, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Niteliği Gereği Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmazların Kiralanması, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’ a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 1523-1547
4. Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması İle İlgili Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
5. T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 8 Eylül 2020 tarihli ve 46480499-120.01.01[2018/1661]-E.63499 sayılı Haftalık veya Aylık Olarak Kiraya Verilen Gayrimenkulün Vergilendirilmesi Konulu Özelgesi
6. Mustafa KIRMIZI, Açıklamalı İçtihatlı Kira Hukuku
7. Türk Borçlar Kanunu
8. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

 

---

[1] Prof. Dr. Bülent TAHİROĞLU, Roma Borçlar Hukuku, s.219

[2] Dr. Mustafa KILIÇOĞLU, Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, s.288

[3] Dr. Mustafa KILIÇOĞLU, Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, s.290

[4] Elif AYDIN ÖZDEMİR, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Niteliği Gereği Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmazların Kiralanması, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’ a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 1523-1547

[5] Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması İle İlgili Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik

[6] T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 8 Eylül 2020 tarihli ve 46480499-120.01.01[2018/1661]-E.63499 sayılı Haftalık veya Aylık Olarak Kiraya Verilen Gayrimenkulün Vergilendirilmesi Konulu Özelgesi